在武漢,兜里有錢就能買房的時代已經過去。
14日深夜,武漢市房管局下發通知,從11月15日起,本市戶籍禁止購買第三套住房;非本市戶籍的,則需要連續在武漢市繳滿兩年社保或個人所得稅證明,并且對于補繳的不予承認。
具體來看,此次調控政策升級區域為武漢市主城區,即江岸區、江漢區、硚口區、漢陽區、武昌區、青山區、洪山區、東湖新技術開發區、武漢經濟技術開發區(不含漢南區)、武漢東湖生態旅游風景區等區域;東西湖、漢南、蔡甸、江夏等遠城區不在限購范圍內。
通知同時提出,在執行限購限貸政策的同時,將切實加大住宅用地及住房供應,嚴防土地市場價格過快上漲,加強商品住房預售許可管理,加大房地產市場監管力度,以促進房地產市場持續平穩健康發展。
二套房首付成本明顯增加
根據通知要求,在限購區域內,購房政策更加嚴格。其中,本地人購買首套住房(含新建商品住房和二手房,下同),申請商業貸款的,最低首付為30%。在本市擁有一套住房,在上述區域買普通商品住房,最低首付比例為50%;購買非普通商品住房,最低首付比例為70%。在本市擁有兩套及以上住宅,暫停向其出售住房。
與此前政策相比,此次最明顯的變化就是本地人被禁止購買第三套住房,如果購買的第二套商品住房為非普通住房,最低首付比例由50%上調至70%,買房成本明顯增加。
與此同時,對于外地人,在限購區域購買首套住房,應當提供自購房之日前兩年(含兩年)連續在本市繳納社會保險或個人所得稅證明,對補繳的社會保險及個人所得稅不予認定,商業貸款最低首付比例30%。對在本市已擁有一套住房的,暫停向其出售住房。這一新的政策表明,提供兩年社保或個稅證明成為外地人購房必要條件,同時新政也堵住了突擊補繳社保、個稅的漏洞。
三輪調控后庫存已趨于合理
據長江商報記者了解,這是今年以來武漢第四次出臺樓市調控政策。作為“強二線城市”,武漢房地產市場前8個月高歌猛進,為保障住房剛性需求,引導改善性住房消費,堅決抑制投資投機性購房,促進市場持續健康發展,武漢市已先后三次出臺樓市調控政策。
其中,8月31日,武漢市房管局和國土規劃局聯合制定包括完善土地公開出讓條件、執行差別化的住房信貸政策等七個方面的政策措施;10月2日,武漢市人民政府辦公廳出臺了《關于在我市部分區域實行住房限購限貸措施的通知》(武政辦[2016]131號),對我市部分區域實行住房限購限貸措施;10月6日起,武漢居民購買首套房,商業貸款首付比例由25%提高至30%;二套房首付比例最低50%。本地戶籍三套房停貸,外地戶籍二套房停貸。
三輪調控之下,武漢樓市“銀十”略有降溫,房地產市場整體呈現出房價漲幅收窄、庫存趨于合理、投機需求得到有效遏制等變化。武漢市房管局數據顯示,新政實施以來,全市新建商品住房成交面積265.56萬平方米、25071套,環比分別減少23.12%、24.37%;成交均價9502.12元/平方米,環比上漲0.55%,漲幅較上月收窄1.87個百分點。供求矛盾有所緩解,截至9月底,全市新建商品住房可售面積較上月增長1.9%,改變了庫存連續11個月下降的局面。
政策收緊遏制房價過快上漲
值得注意的是,此次政策的嚴厲程度與2013年底武漢樓市的限購政策相似。
2013年11月22日,武漢出臺“漢七條”樓市調控新政,外地戶籍居民在武漢購房,必須在漢繳稅或繳納社會保險年限,并由之前的一年調整為兩年,僅限購一套住房(含新建商品住房和二手住房)。
一位武漢房產專家對長江商報記者表示:“本次限購政策雖然與2013年底武漢樓市的限購政策相似。但對比起來,目前本地人二套房五成首付低于當時的七成首付,購房利率也遠低于當年,也就是說目前的政策還未到極限。”
新政后,樓市走向如何?上述專家分析認為,回顧限購限貸前后的武漢市場,從新建商品住宅成交量、二手房交易、土地新政、銀行監管、房管局管控措施多方面綜合來看,武漢市場的熱度依然會較高,但此前“搶房”的態度會有所扭轉,在新政后有向理性回歸的趨勢。不僅如此,限購限貸升級政策在抑制投機性購房需求、遏制房價過快上漲的同時或將擋住很大一批年輕人“回流”。
調控政策升級區域
江岸區、江漢區、硚口區、漢陽區、武昌區、青山區、洪山區、東湖新技術開發區、武漢經濟技術開發區(不含漢南區)、武漢東湖生態旅游風景區等區域。