房地產稅制改革再次成為熱議的話題。財政部部長樓繼偉在7月23日于成都舉行的G20財長和央行行長會議稅收高級別研討會上稱，因為信息收集、征管能力及利益調整問題，很遺憾個人所得稅和房地產稅改革還未推出。應積極推動改革，解決收入分配問題，這是個難題，會“義無反顧地去做”。

對于房地產稅的改革，很重要的一環就是房地產稅的推出和落地，自2014年國家開始實施不動產登記條例以來，房地產稅的落地一直呼之欲出。“不動產登記主要是明晰和保護產權，而它的落實將為房地產稅落地做好鋪墊。房地產稅在一定程度上抑制房地產投機投資需求，并可能會倒逼一些存量房流入市場。”克而瑞分析師謝楊春告訴《第一財經日報》記者。

借力不動產登記抑制投資需求

由于房地產稅是對存量房進行征稅，因此對于投資客有一定的打擊。

“未來房地產稅實施后，我們預計大概抑制包括投機、投資和改善類約10%的購房需求。”新城控股高級副總裁歐陽捷向記者表示。

上海鏈家市場研究總監陸騎麟向記者坦言，此前在傳言上海、重慶要進行房地產稅試點后，上海陸家嘴曾出現過一陣二手房高端住宅的“拋售潮”，一度讓陸家嘴片區房價有所下挫。

而房地產稅落地的根本一步，在于不動產登記的落實和推進。自國家2014年宣布進行不動產登記后，全國各地都開始進行落實。

以上海為例，在今年初上海市人民政府辦公廳印發《關于做好本市不動產統一登記有關工作的通知》，全面啟動不動產統一登記工作。在實施機構上，上海市提出，市不動產統一登記工作領導小組負責組織協調各部門推進實施統一登記。市規劃國土資源部門負責指導、監督全市不動產登記工作，下設不動產登記局，負責組織全市不動產統一登記工作;整合市規劃國土資源、住房城鄉建設管理等部門承擔不動產登記職能的事業單位，組建市不動產登記事務中心，作為市規劃國土資源部門所屬事業單位，辦理具體登記事務。各區縣參照市級層面整合不動產登記職責。

易居智庫研究總監嚴躍進指出，上海不動產登記落實也會對上海后續房價管理提供更好的條件，雖然并不能完全扭轉上海房價持續上漲的趨勢，但一定程度上能夠抑制各類炒房因素。

“此類政策一定程度上可以和后續管理投資投機型購房策略等進行掛鉤，對于上海市場來說，各類資本對待樓市投資的態度并不一致，從樓市穩健發展的角度看，通過房地產稅背后的威懾力和預期引導功能，能夠有序引導各類資金進入上海房地產市場。”嚴躍進認為。

全面落地還需時日

全國政協委員、中國財政部財政科學研究所原所長、華夏新供給經濟學研究院院長賈康日前在三亞接受媒體采訪時指出，房地產稅作為一種地方稅，在走完立法程序之后，可以選擇先后實施、分城實施，在一些房地產市場過熱的一二線城市，可以選擇先行實施。在他看來，房地產稅是財稅配套改革的一部分，也是稅制現代化的必經之路。對于任何一個市場經濟國家，不動產稅的問題都是無可回避的。因此，開征房地產稅要放在更大的角度去看，不要因為短期的、局部的困擾，而抵觸房地產稅的實施。

與賈康出席同一論壇的北京師范大學金融研究中心主任鐘偉提到，目前中國三四線城市正在艱難去庫存的過程中，這一階段可能需要3~4年時間。因此，官方涉房政策不會輕易冒險，“讓我們暫時忘記不現實的房地產稅，而是考慮交易環節稅費、個稅、遺產稅等問題”。

克而瑞的一份報告提到，房地產稅落地還需要時日。首先，不動產登記尚處起步階段，不動產登記制度還不健全，歷史遺留問題尚待解決;其次，房地產稅開征事先需要通過完善的立法程序表決生效，征收范圍包括哪些群體?稅率如何厘定?究竟是單一制還是累進制?這一系列問題需要嚴格論證;最后，房地產稅對于城市低收入群體影響頗大，尤其是租客群體，房屋持有成本上升將在租金中得以體現。

穆迪認為，在中國，開征房地產稅的一個障礙，是支持稅收評估和征收的房產登記系統仍在開發當中，中國房地產稅實現穩定收入的效果尚待時日。

企業減負

房地產稅收制度改革中還有一個重點，就是行業營改增來降低整個行業的稅務負擔。

樓繼偉同時提到，把遺留的某些行業，特別是金融、建筑不動產、物流等行業的營業稅改成增值稅。這實際是非常有利于專業化的、方便創新的，包括組織形式的創新，比如，建筑商往往拿不出標準的發票——以后會出現專業化的發展。

銀河證券認為，實行“營改增”后，可以為多數房地產企業減負。由于營業稅為價內稅，計稅基礎是企業的含稅銷售額，而增值稅為價外稅，以不含稅的增值部分為計稅基礎，企業取得增值稅專用發票可以抵稅，解決了生產鏈條中重復計稅的問題，對大多數房地產企業起到了減負的效果，但也對企業的發票管理提出了更高要求。

按照新稅制，不動產租賃服務、銷售不動產、轉讓土地使用權，稅率由5%營業稅改為11%增值稅，不動產可納入增值稅抵扣。由于建安、設計等成本納入抵扣，會激勵開發商增加精裝修房屋供給，轉型成功的企業將率先享受到減稅優惠。

中金公司一份研究報告指出，實施“營改增”后，房地產全行業稅負有望從3960億元(營業稅)減少至3340億元(增值稅)，下降幅度約為15%。

“由于我國的房地產稅制體系仍然存在許多問題，除了對房地產企業的重復征稅較為嚴重外，對于個人房產的稅制也存在存量稅缺失。隨著房地產稅制體系的不斷完善，相信可以促進國內房地產市場健康發展。”上海中原地產市場分析師盧文曦告訴記者。